ผ่าตลาดอสังหา ปี’65 ฟื้นตัว แม้หนี้ครัวเรือน-เศรษฐกิจเปราะบาง

ผ่าตลาดอสังหา ปี’65 ฟื้นตัว แม้หนี้ครัวเรือน-เศรษฐกิจเปราะบาง

เป็นประจำทุกปี 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไยและสมาคมอาคารชุดไทย จัดสัมมนาใหญ่ ในปี 2565 มาใจธีม“อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2022” จัดขึ้นวันที่ 24 กุมภาพันธี่ผ่านมา มี”สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน กล่าวปาฐกถาพิเศษ”นโยบายภาครัฐต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพ์”

มั้นใจเศรษฐกิจค่อยๆฟื้นตัวและโต3-4%

“สุพัฒนพงษ์”กล่าวว่า จากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจ ซึ่งรัฐบาลได้สร้างความมั่นใจให้กับประชาชนป้องกันการระบาด เร่งจัดหาวัคซีนและประกาศการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ จากนโยบายเปิดประเทศเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายนที่ผ่านมา ทำให้เกิดความมั่นใจการขยายตัวของจีดีพี จากปี 2563 ที่ติดลบ เริ่มเป็นบวกในปี 2564 และพบว่าในการขอการส่งเสริมการลงทุน สูงถึง 640,000 กว่าล้านบาท ใกล้เคียงหรือสูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 และปี 2565 เศรษฐกิจจะค่อยๆฟื้นตัว และเห็นโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐบาลได้สร้างขึ้นมา โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลเปิดให้บริการ จะเกิดความมั่นใจต่อการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ยิ่งรัฐผ่อนคลายมาตรการให้นักท่องเที่ยวเข้ามาด้วยระบบเทสต์แอนด์โก ซึ่งปีนี้จะเข้ามา 5-7 ล้านคน จะสร้างความมั่นใจมากขึ้น

“สิ่งที่กังวล คือ เงินเฟ้อ จะมีผลต่อภาคการลงทุน รัฐต้องรักษาเสถียรสภาพ ให้อยู่ในกรอบ 3% แม้จะเป็นปัญหาระดับโลก หากมีการเปลี่ยนแปลง ต้องมีการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ และถ้าเหตุการณ์การเมืองระหว่างประเทศยังไม่บานปลาย จะไม่นำไปสู่การขยายตัวของเงินเฟ้อมากเกินไป ก็เชื่อว่าเศรษฐกิจน่าจะโตได้ระดับ 3-4%”

เร่งวีซ่า 10 ปีดึงต่างชาติปลุกอสังหา

นายสุพัฒนพงษ์กล่าวว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจต้องการการฟื้นตัว ต้องพึ่งภาคอสังหาฯ ให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม ความท้าทายของอสังหาฯ นโยบายของรัฐบาลในอนาคตจะมีการเดินหน้า 2 เรื่อง ได้แก่ 1.ความเป็นกลางในด้านคาร์บอน ในปี2593 มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องและต่อภาคอสังหาฯ ก็ต้องเตรียมความพร้อมมากขึ้น และ2.รัฐบาลพยายามดึงดูดคนเก่ง ผู้ที่มีฐานะจากต่างประเทศ ให้เข้ามาอยู่พำนักในประเทศไทยระยะยาว ผ่านการให้สิทธิ์ทางวีซ่า 10 ปี แทนที่จะไปพึ่งนักท่องเที่ยว 40 ล้านคน เพราะเมื่อการท่องเที่ยวมีปัญหา จำนวนนักท่องเที่ยวเหล่านี้ก็จะหายไป เศรษฐกิจในประเทศก็จะได้รับผลกระทบ คาดว่าจะเห็นภาพใน 5 ปีนี้

ธปท.มั่นใจศก.ฟื้นตัวเต็มที่ปี’66

จากนั้นเข้าสู่การเสวนาแต่ละภาคส่วน เริ่มจาก”สักกะภพ พันธ์ยานุกูล” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหาภาคธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องและคาดว่าจะกลับสู่ระดับ Pre-Covid ในช่วงต้นปี 2566 อย่างไรก็ดี การระบาดยังมีความไม่แน่นอน ขณะที่การฟื้นตัวในหลายสาขาธุรกิจมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น แต่ยังมีความเปราะบาง และยังต้องติดตามการฟื้นตัวของการจ้างงานและรายได้ ในส่วนของการระดมทุนผ่านสินเชื่อและตราสารหนี้ ขยายตัวตามความต้องการเงินทุนของภาคธุรกิจ จากแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีการออกระดมทุนค่อนข้างมาก

ในปี 2565 นี้ อัตราเงินเฟ้อ มีแนวโน้มสูงขึ้น และมีความเสี่ยงสูงมากขึ้น โดยอาจสูงกว่ากรอบเป้าหมายในช่วงแรกของปีแต่โดยรวมทั้งปียังต่ำกว่า 3% แต่ครึ่งปีแรก เงินเฟ้อจะสวิงสูงขึ้น ส่วนการจะส่งผ่านต่อต้นทุนธุรกิจนั้น คงไม่รุนแรงเพราะผู้ประกอบการยังไม่อยากขึ้นราคา เพราะเป็นเรื่องดีมานด์เป็นหลัก ในส่วนของค่าครองชีพที่สูงขึ้นกระทบกลุ่มรายได้แตกต่างกัน โดยต้องติดตามกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและลูกจ้างภาคบริการ ที่รายได้ที่เพิ่งเริ่มฟื้นตัว ในส่วนของความคืบหน้าในการให้ความเหลือลูกหนี้ของสถาบันการเงิน ซึ่งมีสินเชื่อฟื้นฟูอนุมัติแล้ว 150,934 ล้านบาท รวม 46,411 ราย วงเงินอนุมัติเฉลี่ย 3.3 ล้านบาทต่อราย

แบงก์ห่วงหนี้ครัวเรือน แนะทางรอดอสังหาฯ

ด้าน”ปิติ ตัณฑเกษม” กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารธนาคารไทยธนชาต จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ความท้าทายของภาคธุรกิจอสังหาณในปีนี้ มีเรื่องซัพพลายในตลาดที่ยังคงเหลืออยู่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่ยังเหลืออยู่พอสมควร ส่วนแนวราบช่วงโควิดทำให้ซัพพลายลดลงเรื่อยๆ นอกจากนี้มีเรื่องราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่องและราคาวัสดุก่อสร้างจะมีผลต่อต้นทุนพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งผู้ประกอบการจะลงทุนใหม่ก็ต้องบริหารจัดการให้ดีและพิจารณาว่าจะสู้กับต้นทุนโครงการเก่าที่มีจัดโปรโมชั่นลดราคาได้หรือไม่

“ปีนี้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นแน่ แต่คงไม่เร็วมาก ทางแบงก์ชาติปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป จะส่งผลต่อค่างวดผ่อนบ้านที่เพิ่มขึ้น เช่น ผ่อนเดือนละ 6,000 บาท ดอกเบี้ยขึ้น 10% ค่าผ่อนบ้านจะเพิ่มขึ้น 600 บาท สวนทางกับเงินเดือนที่ปรับขึ้นน้อยมากแค่ 3-4% ภาคธุรกิจต้องคุยกับรัฐจะสามารถนำดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นไปลดภาษีได้หรือไม่ หรือจะมีแคมเปญอะไรออกมาเพื่อลดภาระให้ประชาชนได้นอกจากลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองแล้ว”

นายปิติกล่าวว่า สิ่งที่แบงก์มีความกังวลคือหนี้เสีย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ซื้ออสังหาฯราคาต่ำ 2 ล้านบาท มีรายได้ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน พบว่ามีปัญหามากในต่างจังหวัด จึงทำให้แบงก์ไม่ปล่อยกู้ให้ เนื่องจากภาวะหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งมีแนวคิดเสนอโมเดลธุรกิจต่อภาคอสังหาฯ 1.การร่วมมือระหว่างบริษัทอสังหาฯและสถาบันการเงิน เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ แก้ Pain Point สถาบันการเงินปฎิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯเสียโอกาสและเวลาในการขายผลิตภัณฑ์ โดยผ่านการให้ “จ่ายค่าเช่า” แทนการกู้ในช่วงแรก และเปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์ เมื่อแบงก์เห็นถึงความสามารถการผ่อนจ่ายของลูกหนี้ จะทำให้แบงก์ กลับมาปล่อยสินเชื่อได้

และ2.สร้างธุรกิจประเภทใหม่ จากฐานลูกค้าโครงการเดิม ดังนั้น การต่อยอดธุรกิจใหม่บนฐานลูกค้าโครงการเดิม เพื่อเกิดโอกาสการสร้างรายได้แหล่งใหม่ อาทิ พลังงานไฟฟ้าจากโซลาร์และระบบแสงสว่าง เนื่องจากปัจจุบันโลกเปลี่ยน ลูกค้าเปลี่ยน ก็ต้องเปลี่ยนวิธีคิด ทำอะไรที่ไม่เหมือนเดิม

REICชี้มาตรการรัฐหนุนอสังหาปีนี้โต14.2%

ด้าน”วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจกาธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(REIC) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯเป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยผลักดันจีดีพีของประเทศเติบโต เวลาเศรษฐกิจไม่ดีอสังหาฯจะปรับตัวลดลงแรงแต่เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นอสังหาฯก็จะดันจีดีพีโตเช่นกัน เมื่อปี2564 ในช่วง 9 เดือนแรกตลาดอสังหาฯไม่ค่อยดี ลดลงทั้งกำลังซื้อและการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากผู้ประกอบการมีการปรับตัวรับกับสถานการณ์ แต่หลังแบงก์ชาติผ่อนปรนมาตรการLTV ทำให้ไตรมาส4/2564 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมาก

“ภาพรวมปี2564 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลง อยู่ที่ 8 แสนล้าน แม้ไตรมาส4 มีการเติบโตของกำลังซื้อแต่ 3 ไตรมาสก่อนหน้านี้ค่อนข้างลำบาก เช่นเดียวกับยอดจัดสรรก็ต่ำสุด และยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ก็ลดลงจากปี2561 อยู่ที่กว่า 7 แสนล้าน เหลือ 6 แสนกว่าล้าน”

นายวิชัยกล่าวว่า สำหรับปี2565 ภาพรวมอสังหาฯคาดว่าจะเติบโตขึ้น 14.2% มีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ มาตรการLTV ทำให้แบงก์เริ่มผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ ส่วนผู้ประกอบการก็ยังคงจัดโปรโมชั่นอย่างต่อเนื่องเพื่อเป็นแรงกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงอยู่มาก เช่น ปัญหาแรงงานขาดแคลน แบงก์ยังไม่ปล่อยกู้100% รวมถึงการระบาดของโอมิครอน

“คาดว่าตลาดอสังหาปีนี้จะยังคงเติบโต หากไม่มีเหตุการณ์อะไร อาจจะถึง 20% โดยจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 909,864 ล้านบาท มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศ 627,548 ล้านบาท ขณะที่มีการเปิดโครงการใหม่ยังเพิ่มขึ้นและเป็นแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด ทั้งนี้การฟื้นตัวของอสังหาฯจะกลับสู่สภาวะปกติเท่ากับก่อนโควิดในปี2567”นายวิชัยกล่าว

ไทยเริ่มเข้าสู่เศรษฐกิจเฟสใหม่

ด้าน”กอบศักดิ์ ภูตระกูล” รองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด(มหาชน) อดีตรัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ได้ปาฐกถาหัวข้อ”มุมมองเศรษฐกิจไทยและอสังหาริมทรัพย์ในช่วงสถานการณ์โควิด-19”ว่า ขณะนี้เศรษฐกิจโดยรวมกำลังเข้ามาใกล้ปลายอุโมงค์เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว หลังฉีดวัคซีน ทำให้ไทยกำลังเข้าสู่เฟสใหม่ของเศรษฐกิจ เป็นช่วงเปลี่ยนผ่าน ความผันผวน เมื่อผ่านช่วงนี้ไปได้ จะทำให้ทุกอย่างไปได้ดี เป็นช่วงท้าทายต้องเตรียมการหลายอย่างเช่นเดียวกัน

“การเข้าสู่เศรษฐกิจเฟสใหม่ มีความท้าทายต่างจาก 2 ปีที่แล้ว ที่ซบเซา ประคองตัวให้อยู่รอด แต่ครั้งนี้มีความท้าทายใหม่ เช่น ความผันผวนในระบบการค้า การเงินโลก เฟตปรับขึ้นดอกเบี้ย ทำให้ทุกอย่างเกิดความผันผวนตามมามาก เช่น หุ้น ทอง คริปโทราคาตก ส่วนสถานการณ์โควิดคาดว่าปลายมีนาคมนี้โอมิครอนจะดีขึ้นและปลายปีเราน่าจะอยู่ร่วมกับโควิดได้ดีและเศรษฐกิจจะเดินหน้าได้ ถึงเวลาที่ต้องเตรียมการลงทุนรอบใหม่รับกับเศรษฐกิจเฟสใหม่ ซึ่งภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องเร่งเครื่องลงทุนในช่วงนี้ ”

ทุกเซ็กเตอร์เริ่มฟื้น-ท่องที่ยวรอ2 ปี

นายกอบศักดิ์กล่าวอีกว่า ขณะนี้ดัชนีเศรษฐกิจหลายอย่างเริ่มเป็นเทรนด์ดีขึ้นทั้งการส่งออก การลงทุน การบริโภค ภาคอุตสาหกรรม แสดงว่าทุกอย่างได้กลับไปปกติแล้วเกินกว่าที่เคยเป็นก่อนโควิดเรียบร้อย จะมีภาคการท่องเที่ยวมีปัญหายังต่ำเตี้ยอยู่ ในช่วงกันยายน-ธันวาคม 2564 เศรษฐกิจเริ่มฟื้น หลังฉีดวัคซีนมากขึ้น ทำให้คนกล้าออกจากบ้าน แม้ว่าปีนี้จะมีโอมิครอน

“มั่นใจว่าเศรษฐกิจไทยจะดีเป็นพิเศษใน 2 ปีนี้ เพราะภาคการท่องเที่ยวที่คิดเป็นสัดส่วน 15%ของจีดีพี จ้างงาน 10 ล้านคนเริ่มฟื้นตัว จากการท่องเที่ยวในประเทศ ที่กลับมาแล้ว5%ของภาคท่องเที่ยวทั้งหมด ยังเหลือต่างประเทศ10%ที่ยังไม่มา ล่าสุดเราเปิดเมืองเปิดประเทศทำให้อัตราการเข้าพักโรงแรมเพิ่มขึ้นจาก2%เป็นเกือบ40% มาจากไทยเที่ยวไทย

และเมื่อเปิดให้ต่างชาติเข้าประเทศในรูปแบบ เทสต์แอนด์โกอีกครั้งทำให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาหนุนให้ดีขึ้น ปีนี้น่าจะได้5-6 ล้านคนตามที่รัฐตั้งเป้าไว้ และกลับไป 20-25 ล้านคนในปีต่อไป ถ้าเร่งภาคท่องเที่ยวกลับมา จะพลิกฟื้นเศรษฐกิจที่ปิดตายไป 15%ของจีดีพีกลับมาในปี 2565-2566”

จับตาสงครามยูเครนดันเงินเฟ้อพุ่ง

นายกอบศักดิ์กล่าวอีกว่า ปัจจัยลบต่อภาคอสังหาฯ มีต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 6-19% และภาวะเงินเฟ้อ แต่เป็นช่วงระยะสั้น เพราะเงินเฟ้อไทยอยู่ที่กว่า 3% ยังต่ำกว่าต่างประเทศ และกันยายนนี้จะเริ่มปรับตัวลดลง อย่างไรก็ตามจากสงครามรัสเซียกับยูเครน อาจจะทำให้ไทยมีปัญหาเรื่องเงินเฟ้ออีกเล็กน้อย เพราะน้ำมันเป็นต้นทุนใหญ่ของทุกคน ซึ่งรัสเซียผลิตน้ำมันประมาณ 10%ของโลก พอมีการบอยคอยรัสเซีย จะมีนัยต่อราคาน้ำมัน จะเป็นผลกระทบต้นทุนการดำเนินการ

คาดแบงก์ชาติยังไม่ปรับดอกเบี้ย

นายกอบศักกดิ์ยังประเมินทิศทางต้นทุนการเงินมองว่าดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติยากจะเปลี่ยน อย่างน้อยจะไม่มีเปลี่ยนอีก 1 เดือน เพราะเมืองไทยยังมีคนตกงาน50%ของภาคท่องเที่ยว 5 ล้านคน และภาคท่องที่ยวยังไม่กลับมาที่ 40 ล้านคน ต้องรอจนภาคท่องเที่ยวกลับมาปกติปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า ทางแบงก์ชาติถึงจะเริ่มคิดถึงเรื่องการดูแลดอกเบี้ย

แต่ว่าพันธบัตรรัฐบาลได้ปรับขึ้นไปแล้วตามตลาดอเมริกาจะส่งผลต่อต้นทุนการออกหุ้นกู้ของทุกคน รวมถึงธุรกิจอสังหาในการออกหุ้นกู้ ตอนนี้เพิ่มขึ้น1% แล้ว ในอนาคตถ้าเฟดจะขึ้นดอกเบี้ยแรง จะปรับขึ้นอีกพอสมควร ทั้งนี้ต้นทุนการเงินจะปรับตัวในจังหวะที่ไม่เหมือนกัน เช่น ดอกเบี้ยบ้า

นายก 3 สมาคมชำแหละปัจจัยลบ-บวก

สำหรับแนวโน้มภาวะตลาดอสังหาฯในปี 2565 “อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า อสังหาปีนี้มีทั้งปัจจัยลบ จากเศรษฐกิจรากหญ้าและเอสเอ็มอียังเปราะบาง กำลังซื้ออ่อนตัว ลูกค้าจีนยังไม่กลับมา หนี้ครัวเรือนสูง แบงก์เข้มปล่อยกู้ เงินเฟ้อและตุ้นทุนสูงขึ้น สต๊อกรอขายยังสูง ทำให้มีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ส่วนปัจจัยบวกมาจากเศรษฐกิจโลกที่เติบโต รัฐบาลพยายามผลักดันให้เศรษฐกิจไทยเติบโต โควิดรุนแรงน้อยกว่าปีที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยต่ำและมาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ทำให้เกิดการกระตุ้นจิตวิทยากำลังซื้อบ้าน

“ปีนี้เราอยู่ท่ามกลางสถานการณ์ที่เหนือการควบคุม ล่าสุดสงครามรัสเซียและยูเครน ซึ่งส่งผลต่อราคาน้ำมันโลกล้วนเป็นปัจจัยภายนอกที่อยู่เหนือการควบคุม แต่มากระทบตัวเรา ธุรกิจเรา เป็นเรื่องยากลำบาก เพราะเหนือการควบคุม ต้องประคับคองตัวไปให้รอดถึงปี 2566 ที่คาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น ส่วนแนวโน้มธุรกิจคอนโดฯปีนี้ตลาดจะค่อยๆฟื้นตัวอยู่ที่ 5-15% จากปีที่แล้วติดลบ 20% และระดับราคา 1 ล้านบาทยังมีความต้องการสูง”

นอกจากนี้สมาคมมีข้อเสนอให้รัฐสนับสนุนมาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในสภาวะที่เศรษฐกิจไม่ปกติ 1. เร่งออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาว หรือ Long-term resident visa เพื่อดึงต่างชาติมีฐานะและความรู้มาอาศัยระยะยาวในประเทศ 2 .บ้านหลังแรกฟรีค่าธรรมเนียมโอนถาวร 3.ฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยให้มีบ้าน 4.เสนอธนาคารสนับสนุนให้คอนโดเป็นสินค้าเพื่อการออมและลงทุน และ 5. ตั้ง Mortgage Insurance เพื่อทำให้ผู้กู้ไม่ผ่านสามารถซื้อบ้านได้

“การทำธุรกิจเพื่อความอยู่รอด ทุกคนต้องปรับตัวให้เร็ว เพราะมีสต็อกเก่าที่ติดมือ มีหนี้สินที่ติดตัว อย่างริชี่เพลซเอง เดิมทำคอนโด 90% ต้องปรับตัวมาทำแนวราบ เพื่อรองรับกับความต้องการตลาด แม้จะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ต้องทำ”ดร.อาภากล่าว

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่