ปักหมุด ‘เยาวราช’ ทำเลทองฝังเพชร
‘ตึกแถว’ ดีดแรงราคาทะยาน 80 ล้าน
เอฟเฟ็กต์พลัง “ลิซ่า” ที่ไปถ่าย MV ROCKSTAR มีฉากหลังเป็น “ย่านเยาวราช” ทำให้ “เยาวราช” ที่ได้ชื่อว่าย่านการค้าเก่าแก่ ถนนค้าทองคำ แหล่งท่องเที่ยวทางวัฒนธรรม แหล่งรวมสตรีทฟู้ดชื่อดัง กลับมาพีคอีกครั้ง ทำให้วันนี้ได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ แห่เข้าไปเช็กอินกันอย่างคึกคัก
ตอกย้ำ “เยาวราช” ครอง “ทำเลทองฝังเพชร” ตลอดกาล
ไม่ใช่แค่มิติ แหล่งค้าขายทองคำระดับโลก ยังเป็นจุดต่อเชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค เข้าสู่ใจกลางเมือง ขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัย ย่านการค้าเก่าแก่แห่งนี้ ก็ยังมีการเคลื่อนไหวต่อเนื่อง แม้ไม่มีที่ดินเปล่ารองรับการพัฒนาแล้ว
แต่ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากนายทุนใหญ่ ล่าสุด เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ทุ่มซื้อที่ดิน “เวิ้งนาครเขษม” เนื้อที่ 14 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณถนนเจริญกรุงซอย 8-10 จากราชสกุลบริพัตร เมื่อปี 2555 ด้วยวงเงิน 4,507 ล้านบาท เพื่อพลิกโฉมใหม่ เป็นโครงการมิกซ์ยูสมูลค่ากว่า 16,595 ล้านบาท ประกอบด้วย โรงแรม ที่อยู่อาศัยรูปแบบแบรนด์เดดเรสซิเดนซ์ ศูนย์การค้า และศูนย์อาหาร โดยมีบริษัท แอสเสท เวิรด์คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เป็นผู้พัฒนาโครงการ คาดว่าจะสร้างเสร็จและเปิดบริการภายในปี 2570 หลังเปิดบริการจะกลายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ในย่านไชน่าทาวน์
สำหรับความเคลื่อนไหวด้านราคาตึกแถวและราคาที่ดินของย่านเยาวราช โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยข้อมูลล่าสุดว่า ปัจจุบันตึกแถวเยาวราช หรือไชน่าทาวน์ของกรุงเทพฯ ที่เป็นฉากหลังของเพลงลิซ่านั้น นับว่าเป็นตึกแถวที่มีราคาแพงที่สุด อย่างที่เป็นที่ทราบกันดีว่าตึกแถวในย่านแพงๆ ในย่านใจกลางเมืองมีไม่กี่ทำเล นอกจากถนนเยาวราช มีย่านพาหุรัด บางลำพู ซอยวานิช 1 สำเพ็ง ตลอดจน ถนนทองหล่อ
“โสภณ” ยกตัวอย่างกรณีถนนทองหล่อ หากเป็นตึกแถวในทำเลดี มีราคาประมาณ 40-50 ล้านบาท ถ้าเป็นตึกแถวที่ตั้งอยู่บังที่ดินด้านหลัง หากรื้อถอนไป จะสามารถสร้างตึกแถวได้ ตึกแถวดังกล่าวมีราคาประมาณ 60-70 ล้านบาท ถือว่าสูงมาก
ส่วนที่ย่าน “เยาวราช” นั้น โสภณประเมินว่า ราคาของตึกแถวอยู่ที่ 40 ล้านบาทมานานมากแล้ว ยิ่งถ้าอยู่ติดถนนใหญ่ คงยิ่งมีราคาสูงมาก อย่างกรณีอาคารร้านทองแห่งหนึ่ง ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 55 ตารางวา โดยเป็นอาคารพาณิชย์สูงประมาณ 6 ชั้น ปัจจุบันราคาน่าสูงถึง 200 ล้านบาท
ทั้งนี้ เป็นการพิจารณาจากสมมุติฐาน 1.ถ้ากรณีเป็นตึกแถวขนาด 16 ตารางวา ในซอยวานิช 1 จะเป็นเงิน 50 ล้านบาท 2.กรณีนี้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ถ้าเป็นตึกแถวในลักษณะเดียวกัน ควรเป็นเงินเพิ่มขึ้น 60% หรือเท่ากับ 80 ล้านบาท 3.ถ้าถอดตัวอาคารตึกแถวออก ราคาที่ดินคงเป็นเงินตารางวาละ 4 ล้านบาท
4.อาคารนี้มีหน้ากว้างพอๆ กับ 2-3 คูหา คงได้ราคาพอๆ กัน แต่โดยที่พื้นที่ด้านหลังลึกกว่ามาก น่าจะทำให้ราคาที่ดินลดลงไปบ้าง โดยน่าจะลดลงเหลือ 75% หรือเหลือเป็นเงินตารางวาละ 3 ล้านบาท 4.โดยที่อาคารนี้มีขนาด 55 ตารางวา จึงเป็นเงิน 165 ล้านบาท 5.เมื่อคิดรวมสิ่งก่อสร้าง ควรเป็นเงินประมาณ 200 ล้านบาท
โสภณกล่าวอีกว่า อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ดินเปล่าขนาด 4 ไร่ โดยสมมุติหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร ประเมินไว้เป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ถือว่าเป็น 1 ใน 10 ทำเลทองที่มีราคาที่ดินแพงสูดในประเทศไทยในปี 2567 ประกอบด้วย
1.ทำเลสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาอยู่ที่ 3,750,000 บาทต่อตารางวา
2.ทำเลวิทยุ ราคาอยู่ที่ 3,100,000 บาทต่อตารางวา
3.ทำเลสุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคาอยู่ที่ 2,940,000 บาทต่อตารางวา
4.ทำเลสุขุมวิท 21 อโศก ราคาอยู่ที่ 2,730,000 บาทต่อตารางวา
5.ทำเลสีลม 2,700,000 บาทต่อตารางวา
6.ทำเลสาทร 2,400,000 บาทต่อตารางวา
7.ทำเลสุขุมวิท-เอกมัย ราคาอยู่ที่ 1,950,000 บาทต่อตารางวา
8.ทำเลเยาวราช ราคาอยู่ที่ 1,900,000 บาทต่อตารางวา
9.ทำเลพญาไท ราคาอยู่ที่ 1,850,000 บาทต่อตารางวา
10.ทำเลพหลโยธินช่วงต้น ราคาอยู่ที่ 1,800,000 บาทต่อตารางวา
“ราคาที่ดินย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต มีราคาแพงสุด เพราะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า และเป็นย่านการค้าปลีก ค่าเช่าพื้นที่ย่อมแพงกว่าย่านสำนักงาน เช่น แถวสีลม แต่ในปี 2537 พบว่า บริเวณเยาวราช เคยมีราคาแพงสุดถึง 700,000 บาทต่อตารางวา รองลงมา สีลม 450,000 บาทต่อตารางวา และสยามสแควร์ 400,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งเยาวราชมีรถไฟฟ้าช้ากว่าทำเลอื่น จึงมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่ค่อนข้างช้านั่นเอง” โสภณกล่าว
พร้อมกับย้ำว่า ดังนั้นตึกแถวที่ลิซ่าใช้เป็นฉากใน MV เพลงนั้น อาจกล่าวได้ว่ามีมูลค่าคูหาหนึ่งประมาณ 80 ล้านบาท แต่ถ้ามีขนาดใหญ่ จะมีราคาสูงขึ้นตามลำดับ ทั้งนี้ ราคาขายอาจสูงกว่านี้ได้อีก หากในอนาคตทำเลนี้มีอนาคตสูงขึ้นเรื่อยๆ จากการท่องเที่ยว ซึ่งมีแนวโน้มดีขึ้นตามลำดับ ด้านโอกาสราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นปีละ 8% มีความเป็นไปได้ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ประมาณ 4%
นอกจากนี้ โสภณยังเปิดที่มาของถนนเยาวราชว่า เป็นถนนสายสำคัญในกรุงเทพฯ โดยมีความยาวแค่ 1.51 กิโลเมตร สร้างขึ้นในสมัย ร.5 ใช้ระยะเวลา 9 ปี เมื่อปี 2434-2443 บริเวณถนนเยาวราชเป็นแหล่งชุมชนชาวไทยเชื้อสายจีนเป็นไชน่าทาวน์ของไทย
โดยแนวเส้นทางของถนนสายนี้ มีจุดเริ่มต้นตั้งแต่ คลองรอบกรุง ตรงข้ามกับ ป้อมมหาไชย จากนั้นตัดลงไปทางทิศใต้ ไปบรรจบกับถนนราชวงศ์ ซึ่งสร้างแยกจากถนนเจริญกรุง แล้วตรงไปฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา หรือท่าราชวงศ์ ซึ่งในช่วงเทศกาลตรุษจีนของทุกปี เยาวราชจะมีความคึกคักเป็นอย่างมาก จนมีการปิดถนนเป็นถนนคนเดิน มีการประดับโคมไฟสีแดงจำนวนมาก เพื่อความเป็นสิริมงคลตามความเชื่อของชาวจีน
คงต้องจับตา มูลค่าการซื้อขายเปลี่ยนมือตึกแถว ทำเล “เยาวราช” จะพุ่งทะยานขนาดไหน หลังลิซ่ามาบูสต์ให้ดังไกลไปทั่วโลก
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
สวยสะพรั่ง อินเนอร์พุ่ง น้องฉัตรแปลงโฉมยี่หวา สาวหน้าคล้ายลิซ่า ถ่ายเอ็มวีที่เยาวราช
ซูม ‘เยาวราช’ จากดาวเทียม สถานที่ลิซ่า ปักหมุด ROCKSTAR ย่านเศรษฐกิจที่ไม่เคยหลับใหล
ลิ้มรสอาหารฮ่องกง-เยาวราช ไฮสตรีทฟู้ด ‘สเต๊กเฮ้าส์’ กลิ่นอาย ‘บางรัก’ ณ แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์
