REIC ชี้กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ หนุนต่างชาติเช่า 99 ปี ซื้อคอนโด 75% แต่แค่ระยะสั้น กู้วิกฤตศก.

วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 - 19:07 น.

ยังคงเป็นที่ถกเถียง มีทั้งเสียงที่หนุนและค้าน กันเป็นวงกว้าง หลังจากคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อวันที่ 18 มิถุนายนที่ผ่านมา มอบกระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้

ในการพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี และการพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75%

เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) เปิดมุมมองว่า ภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีการชะลอตัวอย่างมากในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 ทั้งจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอลง และการที่ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น จากหลักเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลต่อภาวะการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลงค่อนข้างแรงในไตรมาส 1ที่ผ่านมา เกิดอุปทานส่วนเกินสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

“ภาคอสังหาฯ มีส่วนสำคัญช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศ ให้เกิดการผลิต การจ้างงานในอุตสาหกรรมทั้งต้นน้ำ ปลายน้ำ ซึ่งภาครัฐและภาคเอกชนต้องมองหาทางขับเคลื่อนและกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯกลับมาขยายตัวได้อีก เพื่อเป็นเครื่องจักรเคลื่อนเศรษฐกิจให้ขยายตัว แต่หากภาคอสังหาฯเกิดปัญหา จะมีผลต่อระบบเศรษฐกิจ ทั้งสถาบันการเงิน ตลาดหลักทรัพย์ บริษัทผู้ผลิต ปัจจัยการผลิต การจ้างงาน ทั้งภาคอสังหาฯและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง” นายวิชัยกล่าว

นายวิชัย กล่าวว่า สำหรับนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลโดยเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติจาก 49% เป็น 75% นั้น อาจพิจารณาขยายการถือครองในบางพื้นที่ที่เต็ม 49% แล้ว แต่ยังมีความต้องการซื้ออีก จึงเกิดการขายห้องชุดให้ต่างชาติในลักษณะทรัพย์อิงสิทธิ (Leasehold) แทน โดยมีระยะเวลาเช่ารอบแรก 30 ปี ตามที่กฎหมายกำหนด แต่ผู้ขายจะทำสัญญายินยอมจะให้ต่อสัญญาเช่าในรอบ2 อีก 30 ปี และอาจทำสัญญาให้ต่อรอบ 3 อีก 30 ปี รวม 90 ปี แต่อาจเกิดปัญหาในการต่อสัญญา หลังครบสัญญา 2 รอบ หากผู้ประกอบการเลิกกิจการหรือเปลี่ยนมือได้ จะไม่สร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อต่างชาติในการซื้ออสังหาฯในประเทศไทยได้

“การเพิ่มสัดส่วนถือครองห้องชุดต่างชาติเป็น 75% จะแก้ปัญหาในเรื่องดังกล่าวได้ แต่อาจไม่จำเป็นต้องมีการเพิ่มสัดส่วนให้ในทุกจังหวัดหรือทุกพื้นที่ เพราะต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในพื้นที่เมืองหลวงและเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญเท่านั้น หากพื้นที่ใดต้องการเพิ่มสัดส่วนการถือครอง ควรเสนอขอเพิ่มเป็นรายพื้นที่ เพื่อที่ประเมินถึงความเหมาะสมและจำเป็นก่อนพิจารณาให้อนุญาตเพิ่มสัดส่วนได้” นายวิชัยกล่าว

นายวิชัย กล่าวว่า หากมีการปรับเปลี่ยนกฎหมายแล้ว จะสร้างความมั่นใจให้กับชาวต่างชาติในการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยมากขึ้น เหมือนเป็นการส่งสัญญาณการต้อนรับและสร้างความต้องการซื้อห้องชุดชาวต่างชาติ จากการมาท่องเที่ยวในประเทศไทยและต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยให้มีมากขึ้น โดยจะสามารถดึงเม็ดเงินจากภายนอกประเทศเข้ามาพัฒนาเศรษฐกิจไทยให้หลุดพ้นจากการติดหล่มปัจจัยต่างๆที่รุมเร้า ทำให้เศรษฐกิจของประเทศเดินหน้าต่อไปได้

“อาจทำเป็นมาตรการระยะสั้น 2-3 ปี เพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจ เหมือนที่เคยเปิดให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 100% ในปี 2542-2547 จากวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 อย่างไรก็ตามรัฐบาลต้องระวังการเข้ามาเก็งกำไรระยะสั้นของคนต่างชาติ ต้องมีมาตรการกลั่นกรองและอนุญาตเฉพาะบางจังหวัดที่ต่างชาตินิยมหรือเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ในการพัฒนาประเทศ รวมถึงห้ามขายภายในระยะเวลาอย่างน้อย 3-5 ปี เป็นต้น”

นายวิชัย กล่าวว่า ส่วนการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ให้ตีกรอบเฉพาะทรัพย์อิงสิทธิในเรื่องที่อยู่อาศัยทั้งห้องชุดจะช่วยแก้ปัญหาการทำสัญญาเช่าระยะยาวที่มีความเสี่ยงสำหรับผู้เช่าระยะยาวของห้องชุด และสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ชาวต่างชาติในการเช่าระยะยาวได้ ส่วนบ้านพร้อมที่ดิน ปัจจุบันประเทศไทยยังไม่ให้มีการซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ในบ้านพร้อมที่ดิน แต่เปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองโดยเป็นทรัพย์อิงสิทธิ์ ที่เป็นการเช่าระยะยาว 30 ปี หากต้องการดึงต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุน หรือ กลุ่มพวก Digital Nomad ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ให้ย้ายเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในประเทศ เพื่อช่วยสร้างเศรษฐกิจไทยและนำเม็ดเงินเข้ามาใช้จ่ายในประเทศมากขึ้น อาจต้องทบทวนระยะเวลาในการจัดทำเป็นทรัพย์อิงสิทธิให้มีระยะเวลายาวขึ้นด้วย

“นโยบายทั้ง 2 เรื่องนี้ ต้องเน้นไปที่คนต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว อาจจะดำเนินการช่วงสั้น ๆ ก่อน เช่น 2-3 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ แล้วประเมินผลดีและผลเสีย หาข้อสรุปนโยบายนี้จะดำเนินการต่อไปหรือไม่ เพราะหากใช้ระยะยาวเกินไป อาจเป็นผลให้ดีมานด์จากภายนอกเข้ามามากเกินไป มีผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นได้ สิ่งที่สำคัญคือรัฐควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างกำลังซื้อของประชาชนให้กลับคืนมาให้โดยเร็ว เพราะตลาดอสังหาฯก็หวังพึ่งพากำลังซื้อจากภายในประเทศเป็นหลัก เพราะคนไทยอีกจำนวนมากยังคงต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง” นายวิชัยกล่าว

นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายโควต้าต่างประเทศ เปิดเผยว่า การที่รัฐมีแนวคิดจะแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายให้เช่ายาว 99 ปีและให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 75% เป็นเรื่องดีที่จะทำให้การซื้ออสังหาฯในไทยของต่างชาติถูกกฎหมายมากขึ้น ทำให้ต่างชาติตัดสินใจง่ายขึ้น ยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เพราะปัจจุบันต่างชาติยังมีความต้องการซื้อหรือเช่าระยะยาวอสังหาฯในไทย ทั้งกรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน รัสเซีย ไต้หวัน เมียนมา เพื่อเป็นบ้านหลังที่2 และเพื่อการลงทุน

นายไซม่อนกล่าวว่า ส่วนระดับราคาที่ซื้อขึ้นอยู่กับทำเล เช่น กรุงเทพฯจะมากกว่า 20 ล้านบาท ภูเก็ตจะเป็นพลูวิลล่าที่ขายดีราคา 30-40 ล้านบาท พัทยาเป็นคอนโดวิวทะเลที่ต่างชาตินิยม เป็นต้น ทั้งนี้จากปัญหาการโอนเงิน ทำให้ในไตรมาส 2 กำลังซื้อต่างชาติแผ่วลง โดยเฉพาะชาวพม่าที่ลดลงมากกว่า 50%